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房市/想當快樂包租公?信義房屋:需注意這三件事
NOWnews
發布於 17 天前

財富自由的夢想,人皆有之,不少人選擇買屋置產,希望當個快樂的包租公。《房屋聽信義》Podcast請來專家提醒,房屋出租的實質收益,其實不如想像的高。除了有許多隱藏成本,租金穩定度也是問題,若想提高租金投報率,不妨善用搭上政策順風車、吸引付租能力較高的房客、增加出租項目3心法。

台灣房市已經走了好幾年的大多頭,看著房價驚驚漲,激出很多買方搶購卡位,並做起當包租公的美夢。一般來說,目前租金投報有2%的物件,買方就會買單,若是投報高過3%,則堪稱搶手物件。

信義房屋總經理室協理李明山提醒,很多房東在做財務規劃時,常會低估成本、高估租金投報率,導致最後到手的租金收益不如預期。他分享,當房東的成本,除了購屋資金之外,還有每年5月要繳的房屋稅、跟11月要繳的地價稅,租金收入也要列入所得稅申報;房屋的修繕費用跟家電家具的折舊費用,也不小條,換台冷氣就噴了兩、三萬元,是常有的事。

如果房東本身沒有時間管理,委託專業機構代管,那代管費用通常是租金收入的10%,還得再加上預抓的修繕費。最容易忽略的,是前後任租客之間的空窗期,通常只要當年度有出租空窗期,租金投報率就會降得很低。

若想有效拉高投報率,李明山分享了3個方法。第一,是搭上政策順風車,成為「公益出租人」。政府近期正推動規模高達300億元的租金補貼,如果讓房客享有補貼的話,房東本身的房屋稅、地價稅都會有折抵,甚至申報綜合所得稅時,還能享有租金折抵,最高可折每月1.5萬元,一年下來,可以折抵十多萬元。

第二,是加強房屋本身的質感、或透過優質的代管公司,吸引付租能力較高的房客,例如外商公司等。這類租客,不但能付較高的租金,通常穩定性跟配合度也較高。

第三,則是增加出租的項目,例如把建築外牆租給廣告公司做廣告,倘若房屋在市場、夜市周邊的,也可出租作為倉庫、攤販,但別佔用騎樓。至於隔套收租或日租,要特別留意是否違法。

那麼出租的風險有那些呢?首先是出租會導致未來選擇售屋時的成本增加,因為出租時每年繳房屋稅,以及出售時的土地增值稅都不適用自用住宅稅率。其次是與租客的互動,若在交租穩定性、維護房屋或者其他方面不如預期,就需花額外的時間與金錢處理。

因此李明山建議房東,要有時間、耐心多與房客互動,若能有穩定的中長期房客,就能避免租金空窗期問題。又或者可以選擇讓利,交給專業代管公司來協助出租後的大小問題的處理。

考慮到出租需要付出的成本與風險,假如屋主或租客都沒有時間可以好好管理房屋,就建議可以考量出售。如果在當包租公的過程中,覺得太過麻煩,或收益不如預期,還拿不定要不要賣房時,也可先請仲介評估,採用「租售並行」、也就是邊租邊賣的方法,爭取時間多方評估。

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