國內房價不斷攀升，很多小家庭考量到總價因素，只能從預售小宅下手。但是看預售屋時，通常只有建商提供的平面設計圖參考，頂多加上樣品屋參觀，畢竟還沒看到真實房子模樣，光憑想像到底會不會有落差？台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中提醒，要避免預售屋與成屋之間的落差引發的糾紛，有「三點」一定要特別注意，首先是要先弄懂建商平面圖的比例尺及單位尺寸，等實際完工後也可以據此確認坪數是否有被建商灌水；其次是要注意車位價格是否偏高，以免未來轉手性受到影響。最後就如果要建商協助變更格局，「客變」前最好先請設計師規劃好再動手，以免不符合實際使用需求，又要多花錢調整。

日前有網友在臉書社團《買房知識家》發問，看中一間預售屋，坪數25.15坪，扣掉公設之後室內只有16.47坪，但看到建商設計圖規劃出3房，讓一家三口的網友相當心動，但很擔心這樣的「3房、1廳、1衛」格局空間有限，不少網友趕緊提醒這樣的空間真的有限，下手前真的要想清楚。「5個枕頭、1個衛浴、0餐廳飯桌，這是什麼家庭？」「看16坪，1+1房就超小了，3房是...」

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，以這則貼文狀況來看，室內僅剩16坪空間隔出3房1客廳1廚房1衛浴，相當於16坪空間規劃出6個使用場域。平均每個使用場域空間僅2.6坪！即使將廚房與衛浴縮小僅1坪，依照平面圖也還有走道約0.5坪左右，那也是13.5坪空間去規劃出4個使用空間，相當於客廳、每個房間僅有3.4坪，使用上真的會稍嫌狹小。「建議像這樣的狀況，可以減少走道以創造空間給房間，並改為2房加大每個房間的使用空間。」

買迷你3房或2房　務必先搞懂比例尺

陳定中表示，這種「迷你3房或2房」的產品，經常會出現在預售屋市場，「不是說不能買，但買之前務必要看清楚！」建商規劃看起來雖然很完美，但一定要先搞清楚圖面上的比例尺，可以實際去拉一個空間出來看看，才能把真實的狀況搞清楚。「光看平面圖，有時候牆面只畫一條線，但實際上牆壁是有厚度的，前後加起來還是會吃掉室內空間，有些人等到交屋之後才發現實際空間太小，連翻身都有困難，家具也塞不進去房間，想後悔卻來不及了。」此外，就算實際有看過建商的樣品屋，但很多人經常忽略樣品屋牆壁大多都是用木板隔間，跟未來完工後房子的牆面厚度是有差異的，這點也必須要先跟銷售人員問清楚。

陳定中說，平面圖多半會畫上家具，協助顧客理解空間規劃，但有些時候建商畫上去的家具其實是「特殊尺寸」，實際交屋後完全放不下。住宅消保會顧問吳竑毅也說，實務上經常碰到消費者投訴，交屋前興沖沖依照圖面資訊先去把家具都買好了，結果交屋送貨時才發現，不是沙發根本塞不下，就是買的床根本進不了房間，結果最後還得倒賠給家具商一筆錢退貨，兩邊都虧！

事先確認清楚比例尺的另一個重要性，就是不讓建商有坪數灌水的空間！陳定中說，建商在預售的時候，因為房子還沒蓋起來，規劃上與最終房子蓋好之後，兩者總會有一些落差，此時就得進行所謂的「找補」，也就是建商或消費者對於房屋多出或減少的部分進行價金補償。但很多人不知道的是，房子尺寸的丈量其實是從「牆心」計算，並不是從牆壁的邊緣處算起，所以事先搞清楚尺寸與相關比例，交屋時可以找有經驗的驗屋公司來幫忙確認，未來在找補時才能對自己的權益有所保障。

根據內政部2018年函示，預售屋室內面積誤差找補，應依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定辦理，房屋面積以地政機關登記完竣的面積為準，部分原可依法登記的面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依《公寓大廈管理條例》第56條第3項規定計算；計算的土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算；土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者，買方得解除契約。

吳竑毅表示，由於找補的金額不是用每坪售價去計算，而是將土地、主建築物、公設（附屬建物）、共有部分等金額，扣除車位價格及面積後，除以各面積所得的單價。「換句話說，不是你買1坪30萬元，萬一建商完工後少給你1坪就退30萬元，而是要按各種類別、依照比例去計算，有時候建商會使出一些手段，在交屋時讓消費者放棄權益，或是退給消費者少少的錢，卻導致原本購屋的成本換算下下來變高，這些都是購屋前要精打細算的部分！」

吳竑毅強調，如果真的完工後感覺與原先建商聲稱的狀況落差太大，或是權狀面積與契約內差異過高，建議消費者一定要找個地方建管單位提出申訴及複檢查核，確保自己的權益不受損。

留意車位價格是否偏高　以免影響轉手價

正因為有上述疑慮，消費者在購買預售屋另一個重點就是看車位價格是否偏高！陳定中說，有些建商會將車位價格拉得很高，甚至大大超出週邊行情，看似總價沒變、每坪單價還低一點，但實際上卻讓消費者未來要找補時受到影響。吳竑毅提醒，停車位價格如果過高，在總價不變的狀況下，相對就擠壓到室內坪數的價格，未來屋主轉賣時的售價就很容易吃虧，這點不可不慎。

陳定中提醒，現在預售屋已採取即時實價登錄，消費者在選屋時一定要先做好功課，除了確認周邊區域行情以外，最重要就是要確定車位的平均行情價格，確認開價是否合理，才不會讓權益受到影響。

「客變」不能隨便　最好先請設計師規劃

最後，有些建商推出迷你小宅，都會強調可以「客變」，也就是在施工過程中，消費者可以在建商指定的期間進行有條件的設計變更，例如3房變2房、地板牆壁建材、廚房衛浴設備等等。但有些建築結構是無法改變的，例如管道間，建商雖然聲稱可以幫客戶調整隔間，但大多數不會實際考量到客戶的需求性，有時調整後反而造成消費者困擾，例如插座、開關位置變更設計後，反而不方便順手。

董家菱提醒，客變的變更次數通常以1次為限，民眾可以在客變期就邀請室內設計師跟你一同討論設計客變，設計師能運用自身的經驗協助判斷空間規劃的合理性，避免建商格局的規劃不符合自身使用習慣，設計師也能按照屋主的需求提前規劃，省去萬一交屋時不符合裝修規劃時的拆除費用，此外，通常將設計的時間提前，並不會多花費用。