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名家論壇》徐佳馨/投資野草吃不吃?
NOWnews
發布於 4 個月前

日前,朋友聽到坊間的「零元買屋」,興匆匆地來問,如何可以不用自備款就順利成家?

我只告訴他,現在金管會執行銀行金檢時比過去嚴格很多,你想吃,不僅吃不到,還可能會噎著。

這問題很多人問,零元買屋或是低頭款購屋的型態行之有年,一般來說都是投資客集結成團,勾結建商、代書、房仲,透過向銀行融資買房,透過假合約大鑽銀行進件、徵授信漏洞,自備款低於一般正常個案,甚至於不需要自備款,這種模式發展到後來,不僅自己做,投資客還會開設講座,收取入會費用吸收會員,以同樣模式帶會員進場投資。對投資客來說,會員同時也是人頭,過程中不僅有現金收入,還能降低因庫存產生的風險。

被轉嫁風險的投資小白,在看似美好的投資夢下,常常會有意外發生,過去就曾經出現會員受行銷話術吸引參加講座,在現場氛圍下衝動買下數套房,後來因為貸款成數不足違約,蒙受訂金被沒收損失的會員,憤而提告投資客講師與整個團隊,因而鬧上社會新聞版面的事。

這類非典型房產投資術,未來會越來越多,只是型態不脫幾個固定要素。

第一個要素,就是建立在多頭趨勢上。無論是整體市況抑或是區域有重大建設,只要有漲價的空間,自然就是投資夢的溫床。

第二個要素,是論述一個簡單好理解的低成本、高獲利商業模式;同時利用人的天性,準備好所有區域、產品相關資料,甚至舉出財團等大資本投入的成功經驗,吸引投資人進場,甚至把親朋好友一起拉進來。

第三個要素,是創造成功氛圍。透過團體與上課式的集會,在過程中介紹成功者,並由其分享經驗和成功心法,在那樣的情境下,在場者很難會對投資產生理性判斷,並忽略時機不同會產生貸款不足或是轉手困難的風險,也就容易成為其中一員。

不僅是房地產,很多投資型標的也都會以這種方式操作,特別是民眾相對不熟悉的產品,而房地產本身由於具有價格、區域落差等資訊不對等的先天條件, 又有貸款資金成本最低的後天優勢,當市場多頭走到一段,這類型態也就如雨後春筍般出現,差別也不過就在於地點是台灣還是國外,品項是住宅還是農地農舍或是其他而已。

在虎年的風口浪尖,在牛年價量衝高的房市確實使得整體風險增加不少,雖說富貴險中求,不過太大的槓桿也意味著更大的風險,加上現在政府針對房地產授信查核更為嚴謹,想要用非典型方式來發財的,恐怕沒有那麼容易。

當然,這些投資標的本身都有基本面,也必然有人真的賺過錢,才會有舊人繼續說故事吸引新人的機會,而舊人和新人之間的差異,不僅僅在於經驗值、對當地與產品市場的了解與研究,差距最大的,其實是成本和時機。

諷刺的是,很多「投機性投資」,最終獲利與否的關鍵,不過就是在成本與時機而已。

或許有人說,人無橫財不富,馬無野草不肥,可是不知池水深不深的小白投資人,又怎麼知道吃下肚的,究竟是強身健體的補草,還是一吃斃命的毒草呢?

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至: opinion@nownews.com

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