日前，朋友聽到坊間的「零元買屋」，興匆匆地來問，如何可以不用自備款就順利成家？

我只告訴他，現在金管會執行銀行金檢時比過去嚴格很多，你想吃，不僅吃不到，還可能會噎著。

這問題很多人問，零元買屋或是低頭款購屋的型態行之有年，一般來說都是投資客集結成團，勾結建商、代書、房仲，透過向銀行融資買房，透過假合約大鑽銀行進件、徵授信漏洞，自備款低於一般正常個案，甚至於不需要自備款，這種模式發展到後來，不僅自己做，投資客還會開設講座，收取入會費用吸收會員，以同樣模式帶會員進場投資。對投資客來說，會員同時也是人頭，過程中不僅有現金收入，還能降低因庫存產生的風險。

被轉嫁風險的投資小白，在看似美好的投資夢下，常常會有意外發生，過去就曾經出現會員受行銷話術吸引參加講座，在現場氛圍下衝動買下數套房，後來因為貸款成數不足違約，蒙受訂金被沒收損失的會員，憤而提告投資客講師與整個團隊，因而鬧上社會新聞版面的事。

這類非典型房產投資術，未來會越來越多，只是型態不脫幾個固定要素。

第一個要素，就是建立在多頭趨勢上。無論是整體市況抑或是區域有重大建設，只要有漲價的空間，自然就是投資夢的溫床。

第二個要素，是論述一個簡單好理解的低成本、高獲利商業模式；同時利用人的天性，準備好所有區域、產品相關資料，甚至舉出財團等大資本投入的成功經驗，吸引投資人進場，甚至把親朋好友一起拉進來。

第三個要素，是創造成功氛圍。透過團體與上課式的集會，在過程中介紹成功者，並由其分享經驗和成功心法，在那樣的情境下，在場者很難會對投資產生理性判斷，並忽略時機不同會產生貸款不足或是轉手困難的風險，也就容易成為其中一員。

不僅是房地產，很多投資型標的也都會以這種方式操作，特別是民眾相對不熟悉的產品，而房地產本身由於具有價格、區域落差等資訊不對等的先天條件， 又有貸款資金成本最低的後天優勢，當市場多頭走到一段，這類型態也就如雨後春筍般出現，差別也不過就在於地點是台灣還是國外，品項是住宅還是農地農舍或是其他而已。

在虎年的風口浪尖，在牛年價量衝高的房市確實使得整體風險增加不少，雖說富貴險中求，不過太大的槓桿也意味著更大的風險，加上現在政府針對房地產授信查核更為嚴謹，想要用非典型方式來發財的，恐怕沒有那麼容易。

當然，這些投資標的本身都有基本面，也必然有人真的賺過錢，才會有舊人繼續說故事吸引新人的機會，而舊人和新人之間的差異，不僅僅在於經驗值、對當地與產品市場的了解與研究，差距最大的，其實是成本和時機。

諷刺的是，很多「投機性投資」，最終獲利與否的關鍵，不過就是在成本與時機而已。

或許有人說，人無橫財不富，馬無野草不肥，可是不知池水深不深的小白投資人，又怎麼知道吃下肚的，究竟是強身健體的補草，還是一吃斃命的毒草呢？

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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