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名家論壇》徐佳馨/多方夾擊的打房,購屋族該知道的事
NOWnews
更新於 4 個月前

面對著輿論期待透過升息來打房的氛圍,楊金龍總裁在日前公開演說中說了重話,其中核心思想不脫有三,包括國內物價漲幅是否持續居高、國內受疫情影響之產業是否已穩步復甦,以及主要經濟體的升息動向。換言之,打房並非央行主要的考量,針對房地產市場過熱或風險控管,央行只打算採取更緊縮的選擇性信用管制作為因應。

反觀金管會與地方政府動作不少。

比較有代表性的,就是行之多年的零元炒房團,金管會檢查局總算透過執行不動產授信專案檢查抓到,並將金檢查核報告轉給銀行局,去追究相關責任;而台中市政府也在近期宣布,囤房稅上路的消息。

從這一系列的措施來看,可以觀察出在未來,打房不脫「緊縮銀根」「增加持有負擔」「個案查核」三基調。

至於升息與否、升息多少,看起來答案是肯定的,只是幅度不會和想像中那麼大。2022年美國大抵上朝升息方向前進,加上台灣通膨不如美國嚴重,根據過去經驗,等到台灣央行反應,不僅時間會較晚,且升息多數不會充分反應在房貸利率上,只是升息也是一種宣示,不僅抑制泡沫,還能避免政治口水,有它的附加價值,不過,在這緩慢夾擊之中,房屋持有人有兩個部分要特別留意。
 
其一是預留財務空間。

這牽涉到房貸本身以及自有資金。

公股銀行多數評估,今年央行將升息二次,分別在9月、12月,各將會升息半碼,升息之後將回到疫情前的利率水準。以千萬房貸20年本利攤計算,即使從1.4%增加至1.65%,每月增加1151元,有感卻還在多數房貸戶勒緊褲帶可以克服,不過隨著經濟復甦,房貸戶或即將貸款的準房貸戶,也得做出提前償還本金、汰弱留強等長期升息的因應準備。

此外,由於房價漲得太快,某些銀行估價相對保守,可能讓買家陷入「看得到,買不到」的窘境,準購屋人在新的一年除了得有多跑幾家銀行的心理準備,在貸款上也最好多準備一點自備款,即使房貸順利,也可能在工料雙漲壓力下,裝潢等成本水漲船高。

其二是綜合檢視資產效益。

在過往的資金寬鬆環境下,許多財務操作成為顯學,例如一些企業借錢買庫藏股、把股價墊高,當資金寬鬆不再,有些企業可能被打回原形;類似邏輯用在房地產,雖然短期內房市看不出回檔,卻也可以開始思考資產中長線價值,進行新的一輪配置。

特別是當升息、囤房稅等政策上路,也意味著持有人的負擔增加,此時是否要透過漲租或是其他方式維持原本收益,如果標的本身前景不樂觀,或是改弦易轍,轉租為賣,都是一個可以思考的方向。

整體而言,2022年房市雖有政策影響,在目前依舊維持低利的資金行情下,依舊虎虎生風,自用買方期待房價短期內有大幅回檔,著實並不容易。不過資金在房地產中扮演了重要的角色,一系列的政策緊縮即使目前看不到效果,可是隨著時間與外環境不一樣,對市場產生結構性改變。

資金寬鬆改變了很多事,當資金逐步收緊,也意味著在投資市場中的你我,無論股市或是房市,調整布局之外,心態也得隨之有所改變,才能長保不敗。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至: opinion@nownews.com

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